ARVAMUSLUGU: KUIDAS OSTA (VÕI MITTE OSTA) UUT KODU OMA PERELE! MUREVABA KORTERI OST!
Ühe pere lugu koos Eco Advice Kinnisvara kinnisvaraspetsialisti õpetlike juhistega uue kodu ostmisel.
Oleme kolmeliikmeline perekond – naine, 8-aastane laps ja mina. Otsisime unistuste kodu ja leidsime sobiva korteri uues majas.
Korteri ostuprotsess oli paras katsumus – arusaamatused müüjaga, vaidlused ehitajaga, kodused pinged. Kas see oli seda kõike väärt? Tagantjärele mõeldes oleksime saanud ostuprotsessi palju mugavamalt korraldada.
Märkasime 2017. aasta alguses üht vundamendiauku Kalamaja tänaval. Maja valmimiseni oli küll 1 aasta, kuid see tundus olevat meie kodu.
Siin tekib teadliku ostja peas küsimus – kas piirkonnaga lähemalt tutvusite? Tasub tutvuda ka naaberkruntide ja piirkonna teiste kinnisvaraarendustega, mis võivad mõjutada liikluskorraldust, autoga ligipääsu, müra tekkeid ja nähtavust.
Tutvusime esindajaga, korteri plaanidega, saime ilusad 3D pildid, räägiti võimalusest teha korteri planeeringus muudatusi ja valida nelja erineva siseviimistluspaketi vahel.
Teadliku ostja peas tekivad küsimused – kas korteri ostmiseks vajalik rahaline pool on juba korda aetud ja pangaga kokkulepe sõlmitud? Kas on vaja juba olemasolev kinnisvara müüa ja kaua müügiprotsess aega võtab?
Kui olime ostusoovi kinnitanud, pakkus arendaja, et sõlmime kohe ka notariaalse võlaõigusliku lepingu. Nüüd läks kiireks! Pangas asi venis – laenuhalduri juurde kohe ei saanud. Laenutingimused olid viie aastaga muutunud – enne kui uus laen antakse, peab eelnev olema tasutud. Pidime oma tollase eluaseme kiiresti müüki panema.
Murekohaks oli ka notariaalne leping. Lugesime välja korteri hinna, valmimise tähtaja, ehitusgarantii tähtaja. Keerukamaid nüansse ei osanud me iseseisvalt ülemäära detailselt analüüsida. Teadlikul ostjal tekib ettepanek – kaasa jurist või juriidilisi nüansse ja detaile teadev kinnisvaramaakler.
Notaris maksime 15% korteri hinnast. Kahe kuu pärast pidime esitama planeeringu muudatusettepaneku.
Joonistasime plaani A4 paberile koos kommentaaridega seinte värvide, põrandaplaatide, valgustite, pistikupesade ja muu olulise osas.
Vastuseks saime, et kõik plaanid tuleb edastada DWG või vähemalt PDF formaadis kindlas mõõtkavas ning viimistluspakette omavahel läbisegi kasutada ei saa. Oeh!
Soovitati kasutada sisekujundajat või sisearhitekti, kes muudatusettepanekud korrektselt vormistab. Teadlik ostja saab vaid lisada, et sisekujundaja või selle ala spetsialist tuleks kaasata juba korteri välja valimisel, sest just nemad oskavad hinnata perekonna praktilisi vajadusi ja võrrelda neid korteri planeeringust tulenevate võimalustega.
Pärast mõningat vaikust esitas arendaja kinnitamiseks ehitaja poolt koostatud muudatustööde kalkulatsiooni. Me ei osanud hinnata erinevate ehitustööde ja materjalide maksumust ning koondsumma oli üle meie võimete. Pidime enamustest muudatustest loobuma ning leppima standardlahendusega.
Teadlik ostja kommenteeriks – miks te ei kaasanud ehitusvaldkonna inimest, kes on tugev vastaspool arendajale ja ehitajale? Veel parem oleks leppida muudatustes enne arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist.
Kulus kuus kuud, kuni arendaja meid korteriga tutvuma kutsus. Teadlik ostja tõstatab siinkohal endale küsimuse – mida ma olen selle kuue kuu jooksul teinud? Kas sisustus oli läbi mõeldud?
Möbleerimisega tuleb alustada kolm-neli kuud enne kolimist, sest juba köögi tellimisest paigalduseni kulub kolm kuud.
Viimistlustööd olid küll valmis, aga enamusele meie märkustele tööde kohta vastas ehitaja, et vastab kvaliteedinõuetele. Mõned vead tõime siiski välja –vannitoa plaatide muster ei langenud kokku, magamistoa aknad pesemata, põrandaliistud pisut lohakalt paigaldatud ja naelapead nähtaval. Ehitaja lubas mõned puudused kõrvaldada, kuid nt ebaühtlaselt värvitud sein jäi parandamata (ehitaja väitis, et vastab normidele). Alles mõnda aega pärast korteri ostmist sain teada, et turul pakutakse kodu vastuvõtmise kvaliteedi kontrolli teenust, mille käigus tutvub ehitusnormidega kursis olev spetsialist nii maja kui korteri ehitust puudutava dokumentatsiooniga ning kontrollib koha peal korteri tehnilist olukorda.
Saime notariaalse lepingu, et korter enda nimele kirjutada. Tahtsime fikseerida lepingus millal tuleb kasutusluba, millal täpselt tehakse hoov korda jne, kuid arendaja vastas, et need küsimused pidime arutlema varem sõlmitud lepingus ning ei soovinud seda muuta. Meil ei jäänud muud kui nõustuda. Soovitan mitte neid vigu korrata ja kaasata jurist või kinnisvara juriidikat tundev maakler. Selleks piisab sellest, kui küsida notariaalse lepingu ülevaatamiseks konsultatsiooniteenust. Korteri valmimisel sõlmitakse leping ainult omandiõiguse üleminekuks. Oleks otstarbekas kaasata vastava spetsialisti arendajaga juba esimese – võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, millega lepitakse kõikides tähtsamates punktides kokku.
Koos korteriga saame terve kausta dokumente, kuid meil polnud aimugi mis nendega edasi teha – panime sahtlisse. Alles hiljem selgus, et dokumentides oli nt akende spetsifikatsioon või ventilatsiooniseade kasutusjuhend, mille kohaselt saab seadistada erinevaid režiime kulude kokkuhoiuks.
Meie pere õppetund
Uue kodu soetamine on kallis ja pikk protsess ja asjad ei peagi kergelt kätte tulema. Aga tegelikult on võimalik kinnisvara soetada palju teadlikumalt, riskivabamalt ja säästlikumalt, kui kaasata sellesse protsessi oma ala spetsialistid.